임차인계약해지, 임대인 이렇게 대응해야 합니다.

 

 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤변호사입니다.

 

 

오늘은 임대차인계약해지 계약갱신 청구권 번복에 관한 임대인 대응방법에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

세입자가 이사를 간다고 했다가 갑자기 이사를 다시 가지 않겠다고 번복하면서 계약갱신청구권을 행사하겠다고 통보할 경우 임대인 입장에서는 상황이 매우 곤란할 수 있습니다.

 

 

특히 세입자의 계약해지 통보를 한다는 이야기를 듣고 나서 다른 세입자를 구했거나 자신이 실거주목적으로 이사를 가기 위해 준비하고 있었다면 더욱 곤란할 수 있습니다.

 

 

 

 

개정된 임대차3법에는 임차인의 주거안정을 위해 임차인에게 계약갱신청구권을 주고 있습니다.

 

 

계약갱신청구권이란 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않을 경우 전 임대차와 동일하게 다시 임대차하는 것을 말합니다.

 

 

이때 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절이 불가합니다.

 

 

하지만 이를 이용하여 임차인이 계약해지를 번복하는 경우가 많아지면서 법적 다툼 또한 증가하고 있습니다.

 

 

 

 

임차인 계약해지, 번복에 관한 법원의 판단기준

 

 

세입자의 계약갱신청구권은 주택임대차법에 명백하게 규정이 되어 있는 법적 권리입니다.

 

 

따라서 우리 법원은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다는 의사표시를 매우 엄격하게 해석하고 있습니다.

 

 

그래서 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 명시적이고 종국적으로 표시한 경우에 한해서만 포기를 인정하고 있습니다.

 

 

 

 

또한 세입자가 이사를 하는 것에 동의를 했다고 하더라도 계약갱신청구권을 포기했다고 판단하기에는 어렵다는 것이 법원의 입장입니다.

 

 

때문에 세입자가 계약해지의사를 번복했다고 하더라도 임대인이 세입자에게 법적 조치를 취하는 것은 쉽지 않습니다.

 

 

정리해서 말씀드리면 임대차계약종료하겠다고 계약해지 의사를 밝혔다고 하더라도 계약갱신 청구를 할 수 있는 임대차계약종료 되기 전6개월에서부터 2개월전까지 번복의사를 밝힐 경우 임대인은 이에 대해 거부가 불가합니다.

 

 

하지만 우리법원은 임차인이 게약해지를 통보하여 집을 매도한 경우일 때, 매수인이 등기를 이전하기 전일지라도 매수인은 매도인의 임대인으로서의 지위를 그대로 승계한 것으로 판단하기 때문에 등기시점과는 상관없이 임대인으로서의 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있다고 판단을 한 사례도 있었습니다.

 

 

 

 

이땐 세입자가 퇴거하지 않고 버틸경우 명도소송을 활용하여 세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

 

그리고 세입자가 계약해지를 번복하여 실질적으로 손해를 입었다면 세입자에게 손해배상청구소송을 진행하여 배상 책임을 물을 수 있습니다.

 

 

여기서 주의할 점은 주택임대차보호법 제10조에 의하면 ‘이법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 나와 있습니다.

 

 

따라서 임대인과 임차인의 합의를 했다고 하더라도 임차인에게 불리한 합의 일 경우 무효가 될 수 있어 관련 문제로 세입자와 법적 분쟁을 겪을 때에는 법률전문가의 자문을 통해 대응여부를 결정하는 것을 권장드립니다.

 

 

 

 

임차인 계약해지 번복, 임대인이 거절하기 위해선?

 

 

앞서도 언급했지만 계약갱신청구권은 임대인에게 정당한 사유가 있을 때에만 거절을 할 수 있습니다.

 

 

그리고 그러한 정당한 사유는 우선 임대인이나 임대인의 직계 존비속이 실거주를 하려고 할 때에는 임차인의 계약갱신청구권의 요구를 결정할 수 있습니다.

 

 

거기에 임차인이 2회이상 월세를 연체한 사실이 있거나 또는 임대인의 동의 없이 무단으로 제3자에게 했거나, 임차인이 고의 또는 과실로 인해 주택을 파손한 경우에도 거절이 가능합니다.

 

 

 

 

임차인 계약해지, 번복할 경우 임대인 거절방법

 

 

다시 한번 말씀드리지만 계약갱신청구권은 임대인에게 정당한 사유가 있어야만 거절이 가능합니다.

 

 

그리고 그러한 정당한 사유는 먼저 임대인 또는 임대인의 직계 존비속이 실거주를 하려고 할 때 임차인의 계약갱신청구권의 요구를 결정할 수 있습니다.

 

 

거기에 임차인이 2회이상 월세를 연체한 사실이 있거나 임차인의 고의나 과실로 인해 주택을 파손한 경우에도 거절을 할 수 있습니다.

 

 

 

뿐만 아니라 철거나 재건축 등의 개발로 인한 경우일 때와 서로 합의하에 임대인이 퇴거위로금 조로 합당한 금액을 보상한 경우에도 임차인의 계약갱신청구권 요구를 거절할 수 있습니다.

 

 

하지만 위의 경우를 제외하고는 원칙적으로 아무리 임차인이 계약을 해지하겠다고 의사를 밝혔다고 하더라도 주택임대차보호법이 정하는 계약갱신요구권을 포기할 명확한 의사를 표시하였다고 보기 힘들 경우에는 임차인이 계약해지를 번복했다고 하더라도 별도로 책임을 물을 수 없다고 되어 있습니다.

 

 

 

 

이처럼 부동산 분쟁을 하지 않기 위해선 임대차 계약이나 매매 계약을 체결하기 이전에 이에 관해서 부동산전문변호사의 조력을 통해 사전에 검토를 해본 후 진행하실 것을 권유드립니다.

 

 

또한 합당한 사유로 인해 거절할 수 있다고 해도 명도소송을 진행하기 위해선 명확하게 사실관계를 파악해야 승소를 할 수 있습니다.

 

 

그렇기에 부동산 관련 분쟁으로 인해 고민 중이시라면 신속하게 전문변호사와의 상담을 진행하여 원하는 결과를 이끌어내시길 바랍니다.

 

 

 

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