상가보증금반환시 꼭 준비해야 하는 것

 

 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤변호사입니다.

 

 

오늘은 상가보증금반환 시 꼭 알아야 하는 것에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

근래 전세, 월세, 상가 등 보증금반환 관련 분쟁이 많이 일어나고 있는데요. 상가 보증금을 반환받기 위해 바로 소송을 진행하는 것은 좋지 않습니다.

 

 

소송은 상가 임대차계약이 해지되었는데도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 때 제기하면 세입자가 유리할 수 있습니다.

 

 

 

 

그러나 세입자의 과실이 있고 그 과실로 인해 상가보증금반환을 해주지 않는 것이라면 소송을 해도 세입자가 불리해질 수 있습니다.

 

 

그리고 소송은 기간과 비용이 많은 들기에 상가 임대차보증금을 돌려받지 못한 세입자 입장에서는 소송을 진행하는 것이 쉽지 않습니다.

 

 

따라서 오늘은 상가 보증금 반환 소송을 진행하기전 꼭 해야 되는 것에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

상가보증금반환, 내용증명 발송해야 합니다.

 

 

상가보증금반환 청구소송을 진행하기 전 먼저 내용증명 발송하는 것을 권장드립니다. 내용증명의 경우 법적효력이 있는 것은 아니지만 상대방에게 압박을 줄 수 있습니다.

 

 

보통 발송하는 내용증명에 보증금을 돌려 받지 못해 소송을 진행하겠다는 의사가 담겨있기에 임대인이 심리적인 압박을 받아 소송을 진행하기 전에 보증금을 돌려주는 경우도 있습니다.

 

 

특히 내용증명을 변호사 이름으로 보낼 경우 심리적 압박이 더욱 강해져 내용증명을 받은 후 보증금을 돌려주는 경우도 많습니다.

 

 

 

 

이 때문에 소송을 진행하기전 내용증명을 발송하시는 것도 상가보증금반환을 받는데 많은 도움이 될 수 있습니다.

 

 

또한 내용증명은 소송을 진행할 때 증거자료로 사용할 수 있기에 꼭 먼저 내용증명을 발송하시길 바랍니다.

 

 

[상가보증금반환, 김상윤 변호사가 도와드립니다]

 

김상윤 변호사 소개

 

 

상가보증금반환, 임차권등기명령 신청해야 합니다.

 

 

아직 보증금을 반환 받지 못했는데 어떠한 상황으로 인해 상가를 이전해야 되는 경우가 종종 있습니다.

 

 

하지만 보증금을 돌려받기 전에 미리 상가를 빼게 되면 대항력이 상실되어 추후에 보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다.

 

 

상가건물임대차보호법에 의하면 임차인이 대항력을 취득하기 위한 요건으로 임차건물의 인도와 사업자등록을 요구하고 있습니다.

 

 

그리고 임대차계약서상의 확정일자까지 받아 우선변제권을 인정하고 있습니다.

 

 

 

 

따라서 상가보증금 반환을 받기 전에 상가를 이전하여 임차건물의 점유를 상실하거나 사업자 등록상 사업장을 변경할 경우 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받는 데 있어 많은 제약이 있을 수 있습니다.

 

 

이런 상황에 사용할 수 있는게 바로 임차권등기명령입니다. 임차권등기명령 제도는 임대차가 종료되었는데 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 상가를 이전할 수 있도록 단독으로 임차권등기를 마치게 하는 제도를 말합니다.

 

 

즉, 보증금을 반환 받지 못한 상황에서 상가를 이전했다고 하더라도 기존 상가에 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.

 

 

그렇기에 상가보증금반환 소송을 진행하기 전 상가를 이전해야 된다면 임차권등기명령신청을 하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

상가보증금반환, 미리 가압류 신청하는 것을 권장드립니다.

 

 

앞에서 말씀드린 내용증명과 임차권등기명령신청을 했는데도 불구하고 상가 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 소송을 진행해야 합니다.

 

 

하지만 소송을 진행하더라도 소송이 끝나고 나서 임대인에게 돌려줄 재산이 없으면 승소하더라도 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 

종종 소송이 진행되기 전 재산을 제3자에게 빼돌리거나 은닉하는 경우가 많기에 보증금 반환 청구 소송을 고려 중이시라면 가압류를 먼저 해두는 것을 권장드립니다.

 

 

 

 

가압류란 소송의 확정 판결이 나기 전까지 재산을 임의로 처분하지 못하도록 재산을 잠정적으로 동결시켜 놓는 보전처분을 말합니다.

 

 

따라서 소송이 끝나고 나서 재산이 없어서 강제집행을 할 수 없다면 사전에 대비하기 위해 상가 보증금 반환 청구소송을 진행하기 전에 가압류 처분을 미리 신청해 둘 필요가 있습니다.

 

 

다시 한번 말씀드리지만 보증금 반환 소송이라고 해서 무조건 세입자에게 유리한 것은 아닙니다. 그렇기에 앞에서 말씀드린 부분들을 면밀하게 확인하신 후 진행하시길 바랍니다.

 

 

또한 보증금반환청구소송을 고려중이시라면 소송을 진행하기 전에 전문변호사와의 상담을 통해 자신의 상황에 대해 확실하게 검토한 후 철저하게 준비하시길 바랍니다.

 

 

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