명도소송전문변호사가 알려주는 '이것’

 

 

안녕하세요. 법무법인 강남, 김상윤변호사입니다.

 

 

오늘은 명도소송에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

근래 부동산 임대보증금 미반환 사례가 많아지고 있는데요. 계약기간이 만료되었는데 불구하고 이유 없이 임대인의 연락을 받지 않거나 퇴거를 하지 않아 고민하는 집주인 또한 증가하고 있습니다.

 

 

이처럼 세입자가 불법점유를 하고 있을 때 진행할 수 있는 것이 바로 명도소송입니다.

 

 

 

 

명도소송이란 계약이 끝나거나 해지되었는데도 불구하고 임대건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 집주인이 제기하는 소송을 의미합니다.

 

 

명도소송의 경우 임대차계약이 정당하게 해지되었는데도 불구하고 세입자가 나가지 않을 때 내보내기 위해 임대인들이 진행할 수 있는 법적 절차이기에 명도소송을 진행하기 위해선 먼저 임대차계약이 정당하게 해지되어야 할 수 있습니다.

 

 

물론 계약기간이 남아있다고 하더라도 정당한 사유가 있는 경우에는 계약해지가 가능하며, 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

 

 

 

현행법에 따르면 세입자가 임대료를 미납하거나 연체했을 때 계약 해지가 가능합니다.

 

 

이때 주택은 2회이상, 상가라면 3회이상 임대료를 미납하거나 연체했을 때 계약해지가 가능하며, 반드시 연속적으로 미납, 연체를 한 것이 아닌 임대기간 동안 미납이나 연체 횟수가 주택은 2회, 상가는 3회면 할 수 있습니다.

 

 

뿐만 아니라 세입자의 잘못으로 부동산이 파손되거나 제3자에게 무단으로 전대하는 경우에도 계약해지가 가능합니다.

 

 

이런 정당한 계약해지사유가 있을 때 명도소송을 청구할 경우 세입자를 내보낼 수 있는데 명도소송을 하기 전 꼭 알아야 할 것이 있습니다.

 

 

[명도소송전문변호사가 도와드립니다]

 

김상윤 변호사 소개

 

 

명도소송전문변호사가 알려주는 점유이전금지가처분신청

 

 

앞에서 말씀드린 것처럼 명도소송을 진행하기 전 꼭 해야 되는 것이 있는데요. 바로 부동산점유이전금지가처분 신청입니다.

 

 

왜냐하면 명도소송의 경우 민사소송이기에 적게는 2,3개월이 걸리지만 많게는 2,3년까지 소송기간이 걸립니다.

 

 

 

 

하지만 종종 명도소송을 진행하는 중간에 세입자가 다른 제3자에게 건물을 이전하는 경우가 있습니다.

 

 

이런 경우에는 명도소송에서 승소 판결문을 받았다고 하더라도 명도소송 판결문에 명시된 피고 측은 세입자입니다.

 

 

따라서 세입자가 아닌 다른 사람이 점유하고 있을 때 명도소송에서 받은 판결문은 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

때문에 위와 같은 상황을 방지하기 위해서 명도소송 전에 상대방이 점유를 변경하지 못하도록 점유이전금지가처분을 미리 해야 합니다.

 

 

점유금치가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 것을 의미하며, 명도소송을 진행할 때 임차인이 다른 사람에게 전대(임대)하는 것을 금지하는 가처분을 말합니다.

 

 

이러한 이유로 명도소송 중 다른 사람에게 무단 전대를 하지 못하도록 점유이전금지가처분신청을 해야 하는 것입니다.

 

 

 

 

명도소송전문변호사가 알려주는 꼭 챙겨야 하는 서류

 

 

민사소송은 변론주의가 원칙입니다. 여기서 말하는 변론주의는 소송자료의 수집, 제출 책임은 당사자에게 있고, 당사자가 수집하여 변론에 제출한 소송자료만을 가지고 판단한다는 것을 말합니다.

 

 

민사소송의 경우 개인적인 이익 내지 사권의 분쟁을 해결하는 절차이기에 법원이 그것에 관해 직접적인 이해관계가 없기에 당사자들이 제출한 증거와 사실만으로 판단을 하기 위함입니다.

 

 

그렇기에 명도소송을 제기하기 위해선 명도의 타당성을 입증할 수 있는 증거 또는 서류를 철저하게 준비하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

철저하게 서류와 증거를 준비해야 명도소송을 진행할 때 승소 가능성이 더욱 높아지기 때문입니다.

 

 

이때 준비해야 되는 서류는 사람마다 다르지만 통상적으로 준비하는 서류에 대해 말씀드리겠습니다. 준비해야 되는 서류로는 임대차계약서, 해지통보증거서류, 등기부등본이 있습니다.

 

 

앞에서 말씀드린 것처럼 명도소송은 불법으로 점유하고 있는 세입자를 내보내는 소송입니다.

 

 

따라서 계약기간이 끝났는데도 불구하고 불법적으로 점유하고 있다는 내용을 입증할 수 있는 자료가 필요합니다.

 

 

 

 

그렇기에 계약만료일이 적혀있거나 기타 사유로 해지가 됐다는 것을 입증할 수 있는 임대차계약서가 무조건 필요합니다.

 

 

특히 명도소송을 청구하기 위해선 먼저 임대차계약이 문제없이 해지가 되어야 합니다.

 

 

현행법은 세입자의 권리를 보호하고 있기 때문에 아무리 세입자가 불법점유를 하고 있더라도 마음대로 세입자를 내보낼 수 없습니다.

 

 

이로 인해 명도소송을 진행할 땐 임대차계약이 만료되었거나 합당한 이유로 계약해지 한다는 내용을 입증할 수 있는 서류가 필요합니다,

 

 

 

 

임대차계약해지의 경우 구두로 하든 문자, 전화 모두 상관없지만 명확하게 증거서류로 남기기 위해선 내용증명을 발송하시는 것을 권장드립니다.

 

 

내용증명은 법적인 효력을 지니고 있진 않지만 소송을 진행할 때 증거자료로 활용할 수 있기에 내용증명으로 계약해지통보의사를 밝히는 것이 좋습니다.

 

 

단 명도소송을 진행하기 전 고려해야 되는 문제들이 있기에 이러한 부분을 미리 철저하게 준비하지 않으면 소송 중 손해를 볼 수 있습니다.

 

 

그렇기에 명도소송을 고려 중이시라면 소송을 제기하기 전 명도소송전문변호사의 조력을 통해 자신의 상황에 맞게 철저하게 자료를 준비하여 진행하시는 것을 권장드립니다.

 

 

 

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