부동산 명도(인도)소송 강제집행 이렇게 진행됩니다.

 

 

 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사입니다.

 

 

오늘은 명도(인도)소송 강제집행에 대해 말씀드리고자 합니다. 옛날에는 명도와 인도를 구분해서, 명도라는 표현을 많이 썼으나, 2002년 민사소송법 개정 이후에는 통합해서 인도라는 표현을 쓰고 있으므로, 아래에서는 인도라고 표현하겠습니다.

 

 

승소를 하더라도 상대방이 자발적으로 채무를 이행하지 않는 경우는 흔합니다. 이 때 강제집행이 등장하는데요, 강제집행이란 상대방이 채무를 이행하지 않을 때, 강제로 그 채무를 이행하게 만드는 것을 말합니다. 부동산 인도소송의 경우에는 인도를 강제로 하는 것이 되겠지요.

 

 

우선 강제집행 일반에 대해 알아보자면, 강제집행 절차를 진행하기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 하는데요. 이 요건은 다음과 같습니다.

 

 

 

 

먼저, 집행권원이 있어야 합니다. 아무나 강제집행을 할 수 있다면 사회적으로 큰 혼란이 일어나겠죠. 따라서 가장 대표적인 집행권원은 법원의 확정판결입니다. 그 외에도 지급명령 결정문, 화해권고 결정문, 제소전화해, 공정증서 등 집행권원을 만드는 방법은 여러가지가 있습니다만, 우선은 확정판결을 기준으로 말씀드립니다.

 

 

강제집행 신청을 하려면 판결정본, 송달증명, 확정증명 등이 필요합니다. 송달증명은 판결문이 피고에게 송달되었음을 증명하는 문서이고, 확정증명은 판결이 확정되었다는 것을 증명하는 문서로, 이 문서들이 있어야 강제집행이 가능합니다. 그러나 종국판결인 경우에는 확정 증명원이 필요하지 않을 수 있으므로 상황에 따라 적절하게 사용됩니다.

 

 

그런데 이와 같은 강제집행 절차를 알더라도, 채무자의 재산을 모르면 현실적으로 집행을 신청조차 할 수 없는데요, 이 때에는 재산명시 또는 재산조회 신청 등의 절차를 따르는 것이 권장됩니다. 이후에는 직접 또는 간접적인 강제집행 수단을 활용하여 집행 진행이 가능합니다.

 

 

이렇게 강제집행에 대해 알려드렸는데요. 그렇다면 인도소송에서 승소했는데도 불구하고 세입자가 나가지 않는 경우, 어떻게 건물 인도를 받아내는지 자세하게 알려드리겠습니다.

 

 

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부동산 명도(인도) 소송 강제집행 신청해야 합니다!

 

 

부동산 인도 소송을 제기하면 소장 작성→법원 접수→상대방 답변서→준비서면→변론기일(조정 기일 포함)→판결문→강제집행 순서로 진행이 됩니다. 그렇기에 인도소송에서 승소판결문이 나오면 집주인에게 인도를 받을 권한이 생깁니다.

 

 

즉, 인도소송에서 임차인은 임대인에게 건물을 인도하라는 판결이 나왔는데도 불구하고 자진해서 세입자가 건물을 비워주지 않는다면 집주인은 인도소송 승소 판결문을 가지고 강제집행 신청을 하여 세입자를 강제로 내보낼 수 있는 것입니다.

 

 

그러나 부동산 인도 강제집행을 하더라도 확실하게 인도를 받는 데까지는 1개월 이상 소요될 수 있습니다. 왜냐하면 강제집행을 신청하고 나서 계고 집행, 본집행 단계 순서로 진행되기 때문입니다.

 

 

조금 자세히는, 판결문을 받고 그것이 확정된 뒤에야 비로소 강제집행을 신청할 수 있는데, 먼저 관할법원 집행관실에 집행 신청서를 접수해야 합니다. 그러면 본집행을 하기 전에 계고 집행이 이뤄집니다.

 

 

계고란 임차인에게 자진해서 건물을 임대인에게 인도할 기회를 주는 것으로 임차인에게 일종의 경고 메시지를 준다고 생각하시면 됩니다. 계고를 했는데도 불구하고 임차인이 부동산을 인도하지 않으면 본집행이 이뤄집니다. 다만 본집행은 계고 후 바로 집행되지 않고 일정을 잡은 후에 집행하기 때문에 대개 1~2개월 정도의 시간이 소요될 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산 명도(인도)소송 강제집행 신청하기 전 ‘이것’을 주의하세요!

 

 

부동산 인도소송에서 승소 판결이 받은 뒤 강제집행을 신청할 때, 집주인이 꼭 주의해야 하는 부분이 있습니다.

 

 

앞서 말씀드린 것처럼 인도소송은 내 건물을 불법하게 점유하고 있는 세입자에게, 내 건물을 다시 돌려받기 위해서 제기하는 소송입니다. 즉, 인도소송을 하는 과정에 세입자가 바뀌게 되면 소송에서 승소해도 강제집행이 불가합니다. 왜냐하면 판결문에는 그 세입자의 이름만 써있기 때문이지요(그것을 기판력의 주관적 범위이라고도 합니다).

 

 

따라서 인도소송에서 승소한 후 내 건물을 되찾으려면 강제집행 절차를 신청할 땐 반드시 판결문에 명시되어 있는 세입자의 변경이 없어야 하며, 목적물의 변경도 없어야 합니다.

 

 

그렇기에 인도소송을 진행할 때부터 세입자가 무단으로 제삼자에게 건물을 점유이전하는 것을 막기 위해 점유이전금지 가처분을 필히 함께 해야 합니다. 힘들게 비용과 시간을 들여서 소송을 했는데, 점유자가 바뀌었다는 이유만으로 건물을 돌려받지도 못하고, 다시 소송을 제기해야 한다면 참 허무하겠죠.

 

 

 

 

점유이전금지 가처분은 문자 그대로 부동산의 점유이전을 금지한다는 것을 의미합니다. 그 때문에 인도소송 전에 점유이전금지 가처분을 신청하면 소송에서 승소한 뒤에도 무단으로 부동산을 다른 사람에게 전대하는 것을 금지할 수 있어서 명도소송 후 안전하게 강제집행을 할 수 있습니다.

 

 

일각에서는 명도단행 가처분을 신청하기도 하는데요, 명도단행 가처분은 결정이 나기까지 그 기간이 매우 짧다는 장점이 있는 반면, 요건이 매우 까다롭다는 단점이 있으므로, 인도 소송과 병행해서 신청할지 여부는 전문가와 별도로 상담을 해보아야 합니다.

 

 

간혹 부동산인도 소송에서 승소 판결을 받았는데도 불구하고 세입자가 나가지 않고 버티다가 소멸시효가 지나 인도를 받지 못하는 것은 아닌가 하고 우려하는 집주인들도 있는데요, 인도소송으로 얻은 강제집행 권한은 10년 내에 행사하면 됩니다. 하지만 10년이 지나기 전에 시효 연장을 위한 소송을 제기한다면 그 시효를 연장할 수 있으므로, 사실상 영구적이라고 생각하면 되고, 따라서 소멸시효가 지나지 않을까 걱정할 필요가 없습니다.

 

 

이렇게 강제집행 절차에 대해 알려드렸는데요. 위와 같은 과정에서 많은 변수가 생길 수 있기에 홀로 준비하시는 것보단 전문변호사의 도움을 받아 준비하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

 

 

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