월세 미납 세입자, 이렇게 하면 내보낼 수 있습니다.

 

 

안녕하세요. 법무법인 강남 부동산전문변호사 김상윤입니다.

 

 

오늘은 세입자가 월세를 미납했을 때 어떤 방법으로 이용해야 되는지 알려드리려고 합니다.

 

 

물론 임대인이라면 세입자에게 월세도 받고 좋다고 생각하실 수 있습니다. 물론 월세를 미납하지 않고 제때 제때 월세가 입금되면 좋을 수 있겠지만 그렇지 않고 몇 개월씩 월세를 연체할 경우 임대인도 힘들 수 밖에 없습니다.

 

 

이로 인해 월세를 미납하는 세입자에게 감정적으로 대처하는 경우도 적지 않은데요. 아무리 내 부동산이라고 하더라도 월세를 미납했다고 해서 세입자의 짐을 빼거나 함부로 세입자를 쫒아내는 등의 행동은 절대 하지 마시길 바랍니다.

 

 

왜냐하면 명백하게 위법한 행위에 해당되기 때문입니다. 위와 같은 행위를 했다간 오히려 역고소를 당할 수 있습니다.

 

 

따라서 감정적으로 대응하시기 보단 적법한 절차를 통해 해결하는 것이 바람직합니다. 아래 내용을 꼼꼼하게 읽어보신 후 어떤 방법을 진행해야 세입자를 내보낼 수 있는지 기억하시길 바랍니다.

 

 

 

 

월세 미납 세입자, 명도소송 진행해야 합니다.

 

 

현행 주택임다차보호법에 따르면 세입자가 월세를 미납할 경우 계약해지 사유에 해당된다고 명시하고 있습니다.

 

 

참고로 상가의 경우 2개월의 월세를 미납한 경우 그리고 주택의 경우에는 3개월의 월세를 미납한 경우 임대차계약이 만료되지 않더라도 계약해지 사유가 됩니다.

 

 

따라서 월세가 지속적으로 밀린 경우에는 명도소송을 진행하여 세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

 

명도소송은 토지 및 건물 등을 계약이 끝났음에도 무단으로 점거하고 있는 임차인에게 부동산을 넘겨달라고 요구하는 소송으로 쉽게 말해 세입자의 귀책사유가 있을 때 진행할 수 있는 소송에 해당합니다.

 

 

때문에 월 임대료 연체 등의 이유로 계약해지가 되었다면 명도소송을 진행하여 세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

 

단 이때 중요한 건 명도소송 진행 도중에 임차인이 제3자에게 명의를 이전할 수 있습니다. 이렇게 될 경우 명도소송에서 승소하더라도 소송 당사자가 달려졌기에 또다시 제3자와 명도소송을 진행해야 합니다.

 

 

그렇기에 위와 같은 상황이 생기지 않도록 부동산점유이전금지가처분을 신청하고 명도소송을 진행하시길 바랍니다.

 

 

참고로 부동산점유이전금지가처분이란 부동산을 제3자에게 이전하지 못하도록 하는 보전처분을 말합니다.

 

 

 

 

월세 미납 세입자, 소송을 진행하기 어렵다면?

 

 

명도소송의 경우 권리관계가 확실하기 때문에 소송을 진행할 경우 대부분 임대인이 승소합니다. 하지만 소송이다보니 짧게는 6개월에서 길면 1~2년까지도 기간이 소요될 수 있습니다.

 

 

때문에 많은 분들이 명도소송을 하기 꺼려하시는 경우가 많습니다. 이런 경우에는 내용증명을 발송하시는 것을 권장드립니다.

 

 

사실 내용증명은 그 자체만으로는 법적 효력을 지니고 있진 않습니다. 하지만 상대에게 실질적으로 법적 대응을 할 예정이라는 내용을 담아 발송하기에 상대방에게 내용증명을 받은 후에 심리적으로 압박감이 들 수 밖에 없습니다.

 

 

따라서 내용증명을 발송한 후 문제가 해결되는 경우가 적지 않습니다. 특히 변호사 이름으로 보낼 경우 상대방이 심리적으로 큰 압박감을 느낄 수 있습니다.

 

 

받는 사람의 입장에선 집주인이 아닌 변호사라는 직인이 찍힌 내용증명을 받은 경우 아무래도 소송으로 이어질 수 있겠다고 생각이 들 수 있습니다.

 

 

 

 

그렇기에 세입자가 월세를 주지 않았다면 변호사 또는 법무법인 이름으로 내용증명을 먼저 발송해보시는 것을 권장드립니다.

 

 

만일 변호사 이름으로 발송하기 어려우신 상황이라면 내용증명의 경우 별 다른 양식이 정해져 있지 않기에 육하원칙에 따라 객관적인 사실을 적어 보내시길 바랍니다.

 

 

다만 내용증명을 발송할 때 세입자가 퇴거하지 않을 경우 민형사상 법적 대응을 취하겠다라는 문구를 작성해 보내는 것이 일반적인데요.

 

 

이때 너무 강한 어조로 작성해서 보낼 경우 협박죄가 될 수 있습니다. 따라서 나홀로 작성하여 내용증명을 보내려고 하신다면 너무 강압적인 언어가 아닌 사실 그대로 작성해서 보내시는 것을 권장드립니다.

 

 

세입자를 내보내는 것은 사실상 매우 어렵습니다. 임대차보호법이 사실 임대인보다는 임차인을 더 보호해주고 있기 때문입니다.

 

 

다만 월세 미납은 앞에서 말씀드린 것처럼 확실하게 계약해지사유에 해당합니다. 그렇기에 위에서 말씀드린 대응방법을 통해 충분히 세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

 

하지만 이 과정이 법률 지식 없이는 결코 쉽지 않기에 부동산전문변호사의 도움을 받아 철저하게 준비하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

 

 

[김상윤 변호사 전화 상담]

+이미지를 클릭하시면 전화 상담 연결이 됩니다.

 

[김상윤 변호사 카톡 상담]

+이미지를 클릭하시면 상담링크로 연결됩니다.