허위실거주로 임대인이 계약갱신 거절한 상황이라면?

 

 

안녕하세요. 법무법인 강남 부동산전문변호사 김상윤입니다.

 

 

임차인의 주거 안정을 목적으로 임대차 3법에 계약갱신청구권 제도가 시행된지 어느덧 3년이 지났는데요. 계약갱신청구권이란 임차인이 임대차계약이 끝나기 전 6개월 전에서부터 2개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있는 제도를 의미합니다.

 

 

정리해서 말씀드리자면 임차인이 원할시 한번 계약기간을 연장할 수 있는 권리를 뜻합니다. 전세계약을 했다면 기존 2년에 2년 더 해서 총 4년 거주기간이 보장된다는 의미인데요.

 

 

 

 

물론 임차인이 계약갱신청구을 했을 때 아래와 같은 적합한 이유가 있을때 우리 법은 임대인이 거절을 할 수 있도록 해두었습니다.

 

 

[1]. 임차인이 2회이상 월세를 연체한 경우

 

[2]. 임차인이 임대인의 동의없이 전대차를 임의로 내놓은 경우

 

[3]. 임차주택이 일부 또는 전부가 멸실되어 임차목적을 달성할 수 없는 경우

 

[4]. 노후로 인한 건축물의 철거나 재건축으로 인해 점유가 불가피한 경우

 

[5].임대인이 실거주 또는 직계존속이 거주하는 경우

 

 

그런데, 임대인 입장에서는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대료의 5%이내에서 인상을 할 수 밖에 없지만, 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 들이면 훨씬 임대료를 더 받을 수 있습니다.

 

 

이로 인해 계약갱신청구권을 거부하는 사유를 악용하는 경우가 많습니다. 그것이 바로 실거주를 할 의사가 전혀 없음에도 불구하고 허위실거주를 이유로 임대인이 계약갱신청구권을 거절하는 것인데요.

 

 

단도직입적으로 말씀드리겠습니다. 이런 경우에는 임대인에게 손해배상청구소송을 제기하여 피해를 보상받을 수 있습니다.

 

 

 

 

허위실거주 계약갱신거절한 경우, 손해배상청구소송 제기하세요!

 

 

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

 

 

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

 

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

 

 

(1). 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액

 

(2). 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

 

(3). 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

 

위의 법조문에서 확인하실 수 있듯 임대인이 허위실거주로 갱신거절로 한 경우에는 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

 

 

더불어 세입자가 입은 손해액이나, 기존 갱신거절 당시 월차임의 3개월분, 기존과 새로운 임대료 사이 차액 2년분에 해당하는 금액 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 받아낼 수 있습니다. 따라서 허위실거주로 인해 손해를 입으셨다면 적극적으로 손해배상청구소송을 제기하시길 바랍니다.

 

 

 

 

허위실거주 손해배상청구소송, 변호사 도움이 필요합니다.

 

 

손해배상청구소송을 하여 피해회복을 받으려면 단순히 의심스러운 정황만으로는 소송에서 제기할 수 없습니다. 임대인이 허위실거주를 했다는 사실을 입증할 수 있는 구체적 증거가 필요합니다.

 

 

그런데 계약갱신을 거절하여 임차인은 이미 집에서 퇴거한 상황입니다. 허위실거주인지 아닌지 여부를 파악하기가 쉽지 않습니다.

 

 

더불어 손해배상을 진행하더라도 내가 원하는 만큼 무조건 배상을 받을 수 있는게 아닙니다. 손해배상의 법리상 집주인의 계약갱신 거절로 인해 입은 실제 손해를 소송을 제기하는 세입자인 임차인이 증명해야 합니다.

 

 

다만 법을 잘 모르는 일반인이 실제 손해를 구체적으로 계산해내기란 어려울 수 밖에 없습니다. 때문에 허위실거주로 인해 손해배상청구소송을 제기하여 원하는 결과를 얻으려면 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 안전합니다.

 

 

소송이 모두 간단치 않지만 손해배상청구소송은 특히나 개인이 홀로 진행하기가 어려운 소송입니다. 그러므로 손해배상청구소송을 제기하려고 하신다면 법적 조력을 꼭 받으시라고 당부를 드리고 싶습니다.

 

 

[김상윤 변호사 전화 상담]

+이미지를 클릭하시면 전화 상담 연결이 됩니다.

 

[김상윤 변호사 카톡 상담]

+이미지를 클릭하시면 상담링크로 연결됩니다.