임차권등기명령 신청방법 및 조건 총정리

 

 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤변호사입니다.

 

 

오늘은 임차권등기명령 신청방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

임차권등기명령이란 임대차계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로 거주이전의 자유를 보장하기 위한 제도를 말합니다.

 

 

주택임대차보호법에 따르면 전입신고를 할 경우 제3자에 관한 대항력을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 받아두면, 임대차보증금채권에 관한 우선변제권을 인정하도록 규정되어 있습니다.

 

 

 

 

여기서 우선변제권은 임차한 주택에 문제가 있어서 보증금을 받기 힘들더라도 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

그리고 대항력은 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

 

따라서 보증금을 받지 않은 상태에서 전출을 할 경우 우선변제권과 대항력이 상실되기에 보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다.

 

 

하지만 이때 임차권등기를 할 경우 세입자로서의 지위가 그대로 유지되기에 임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 할 때 활용하는 것을 권장드립니다.

 

 

 

 

임차권등기명령 신청방법 및 주의할점

 

 

먼저 신청하는 곳은 거주하고 있는 주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시, 군, 구법원에 가서 신청하시면 됩니다.

 

 

특히 집주인의 동의를 구하지 않아도 세입자가 단독으로 신청할 수 있어서 어렵지 않게 임차인이 진행할 수 있습니다.

 

 

그러나 임차권등기명령은 전입신고와 확정일자를 반드시 받아놓은 상태일 때만 신청을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

앞에서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령은 세입자의 대항력과 우선변제권을 이사를 가더라고 그대로 유지시켜 주는 제도를 말합니다.

 

 

또한 우선변제권과 대항력이 상실되지 않게 하기 위해선 전입신고와 확정일자를 받아두어야 합니다.

 

 

그렇기에 이사를 진행하고 나서 전입신고와 확정일자를 받아둔 상태에서만 신청을 할 수 있습니다.

 

 

거기에 임차권등기명령을 신청하게 되면 등기명령신청 결과가 등기에 등록이 됩니다.

 

 

 

 

따라서 임차권등기명령을 신청하기 위해선 무조건 등기가 되어 있는 주택일 때에 신청을 할 수 있으며, 무허가 건물의 경우에는 신청을 할 수 없습니다.

 

 

하지만 등기상 주거시설은 아니지만 주거용으로 사용을 하는 임차건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청이 가능합니다.

 

 

또한 임차권등기명령은 신청방법이 어렵진 않지만 신청할 때 신청서와 함께 제출해야 하는 필요한 서류들이 있습니다.

 

 

 

 

필요한 서류로는 임대차 계약서와 등본, 건물 등기부등본, 내용증명, 부동산 목록 등과 같은 서류입니다.

 

 

여기서 문제는 이러한 서류등을 제대로 제출하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청해도 기각이 될 확률이 매우 높습니다.

 

 

따라서 임차권등기명령신청을 할 때 신청서 외 필요한 서류 등을 꼼꼼하게 확인하여 준비하셔야 된다고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

 

 

임차권등기명령, 계약종료 후에만 신청 할 수 있습니다

 

 

보증금을 돌려받기 위해 임차권등기명령을 신청할 때에는 반드시 임대차계약이 종료되고 나서 신청해야 합니다.

 

 

개정된 주택임대차보호법에 의하면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(계약조건변경 조건 부과한 경우 포함)의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우에는 이른바 ‘묵시적 갱신’이 이루 진다고 명시가 되어 있습니다.

 

 

묵시적 갱신이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건변경등을 통지하지 않을 경우 만료가 되었을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건을 자동연장 되는 것을 의미합니다.

 

 

 

 

따라서 계약기간이 만료되어도 계약해지 통보를 하지 않았다면 그대로 계약이 연장됩니다.

 

 

그렇기에 계약기간이 만료되기 전에 계약해지를 하겠다는 통보의사를 명확하게 밝힌 상황에만 임차권등기명령 신청이 가능합니다.

 

 

이때 계약해지통보는 구두로 하든, 전화나 문자 등으로 해도 되지만 집주인이 추후 자신은 그런 적 없다고 할 수도 있기에 계약해지통보를 한 사실을 증거로 남겨 놓는 게 바람직합니다.

 

 

무엇보다 임차권등기명령은 신청을 하고 나서 바로 이사를 나가서는 절대 안됩니다.

 

 

 

 

임차권 등기명령은 신청 후 바로 효력이 발생하는 것이 아니라 결정문이 등기부등본에 등재가 된 후부터 효력이 발생을 하기 때문입니다.

 

 

따라서 임차권등기명령을 신청하고 나서 바로 이사를 가거나 해서는 보호를 받기가 쉽지 않습니다.

 

 

임차권등기명령을 관할법원에 신청하게 될 경우 법원은 이를 심사하여 혹여 미비한 점이 있다면 보정명령을 하고, 모든 요건을 구비하였다면 심리를 거쳐 결정이 나오는데요.

 

 

결정되는 기간은 대략 10일에서 14일(2주)정도의 기간이 소요가 됩니다.

 

 

 

 

​따라서 신청을 하고 나서 결과를 받았더라도 하더라도 등기부등본에 기재가 되어 있지 않은 상태에서 이사를 가게 되면 임차권등기명령을 신청을 했더라도 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

 

그렇기에 꼭 등기부등본에 기재가 된 걸 확실하게 검토하신 후 이사를 가셔야 된다는 것을 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

 

더불어 임차권등기명령은 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지시키는 제도일 뿐이기에, 임차권등기명령을 했다고 해서 임대인이 무조건 돈을 돌려줄 의무는 없습니다,

 

 

 

 

따라서 임차권등기명령을 신청했음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.

 

 

이땐 보증금반환소송 등 다른 법적 절차를 진행하여 보증금을 돌려받는 것을 추천드리고 싶습니다.

 

 

이처럼 임대차 분쟁이 생긴 상황이라면 전문변호인의 도움을 통해 상황에 맞게 대처방안을 마련하시는 것을 권유드립니다.

 

 

 

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