임차권등기명령 ‘이 글’만 보면 알 수 있습니다.

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사입니다.

 

 

오늘은 임차권등기명령에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

임대차계약 해지시 돌려받지 못한 보증금을 돌려받고 싶을 때 임차권등기명령을 해야한다는 말을 들어보신 적 있으실 겁니다.

 

 

 

 

실제로 보증금을 돌려 받지 못한 분들이 임차권등기명령을 많이 신청하십니다. 하지만 많은 분들이 신청함에도 불구하고 임차권등기명령이 명확히 어떤 제도인지, 임차권등기명령을 신청할 경우 보증금반환을 받을 수 있는지 내용을 제대로 알고 신청 하는 세입자분들이 많지 않습니다.

 

 

따라서 오늘은 임차권등기명령에 대해 세입자들이 잘못 알고 있는 오해에 대해서 제대로 짚어 드리는 시간을 가져볼까 합니다.

 

 

[임차권등기명령. 김상윤 변호사가 해결해드립니다.]

 

김상윤 변호사 소개

 

 

임차권등기명령, 무조건 보증금반환이 가능한 것은 아닙니다.

 

 

많은 분들이 임차권등기명령을 신청하게 될 경우 보증금반환이 된다고 생각합니다. 임차권등기명령은 보증금반환을 받지 못하고 이사를 가야하는 상황일 때 기존집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도를 말합니다.

 

 

이 방법은 보증금을 돌려 받지 못했을 때 할 수 있는것은 맞습니다. 특히 임차권등기명령을 신청하게 될 경우 집 주인에게 압박을 줄 수 있습니다. 누구나 확인할 수 있는 등기부등본에 임차권등기설정이 기재가 되기 때문에 새로운 임차인과 계약을 하기가 어려워지기 때문입니다.

 

 

이로 인해 임차권등기명령신청을 할 경우 집 주인이 보증금을 돌려주는 겅우가 있습니다.

 

 

 

 

하지만 앞에서 말씀드린 것처럼 기존 집에 대한 세입자로서의 권리를 유지시켜주는 제도일뿐 임차권등기명령을 신청했다고 해서 집주인이 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생기는 것은 아닙니다.

 

 

따라서 임차권등기명령을 신청했다고 하더라도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령신청 또는 보증금반환소송을 진행하여 보증금을 돌려 받아야 합니다.

 

 

 

 

임차권등기명령, 계약이 종료되고 나서 신청할 수 있습니다.

 

 

임차권등기명령은 임대차계약이 종료되어야 신청할 수 있습니다. 현행 주택임대차보호법에 의하면 보증금 반환의무와 명도의무는 동시이행관계에 있습니다.

 

 

그래서 임대차계약이 종료되어야 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 때문에 임차권등기명령은 임대차계약이 종료되었는데도 불구하고 보증금반환을 해주지 않을 때 신청이 가능합니다.

 

 

그렇기에 임차권등기명령을 신청하기 위해선 반드시 계약해지통보가 계약만료전에 이뤄져야 합니다.

 

 

 

현행 주택임대차보호법에 의하면 임대차계약이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지 계약연장에 대한 해지통보가 없으면 계약은 자동으로 연장이 된다고 명시되어 있습니다.

 

 

이를 묵시적 갱신이라 하며, 임대차계약에 대해 해지통보를 하지 않은 경우에는 계약이 종료되지 않고 자동으로 연장 된다는 것을 의미합니다.

 

 

그러므로 임차권등기명령을 신청하기 위해선 계약종료전 최소 2개월전까지는 임대인에게 해지통보의사를 밝혀야 합니다.

 

 

 

 

임차권등기명령, 등기부등본에 기재된 후에 집을 비워야 합니다.

 

 

많은 세입자들이 임차권등기명령을 신청할 경우 언제든 집을 비워도 된다고 생각을 하십니다. 하지만 모든 법적 효력은 신청이 아닌 신청후 결정문을 받은 후에 효력이 발생합니다.

 

 

때문에 임차권등기명령을 신청하고나서 결과가 나올때까지는 절대 집을 비워서 안됩니다. 보증금을 반환받기 위해선 주택에 대한 점유, 전입신고, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추고 있어야 합니다.

 

 

따라서 임차권등기명령의 결과가 나오기 전에 이사를 가게되면 되면 우선변제권과 대항력을 잃게 돼 보증금을 돌려 받지 못할 수 있습니다.

 

 

 

 

임차권등기명령을 신청하면 결정문이 나오는데까지 대략 2주에서 3주 정도의 시간이 소요됩니다.

그러므로 보증금반환을 받지 못한채 이사를 가거나 집을 비워야 하는 상황이라서 임차권등기명령을 신청한 경우에는 등기부에 임차권등기가 된 것을 확인한 후 하시는 것을 권유드립니다.

 

 

더불어 임대인 중에 임차권등기명령을 취소할 경우 보증금을 돌려주겠다고 제안하는 경우가 있습니다.

 

 

앞에서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령은 보증금을 돌려 받기 위해 세입자가 갖추어야 할 대항력과 최우선변제권을 그대로 유지하는 제도입니다.

 

 

 

 

보증금을 돌려받기 전에 취소할 경우 대항력과 최우선변제권이 상실되게 돼 보증금을 돌려 받지 못할 수 있습니다.

 

 

때문에 임차권보증금을 일부 받았다 해도 전액을 돌려받은 것이 아니기에 임대차보증금을 전부 돌려받기 전까지는 임차권등기명령을 절대 취소하시면 안된다는 것을 반드시 기억하시길 바랍니다.

 

 

 

 

만약 임대차 관련 문제로 많은 어려움이 있거나 어떤 방식으로 진행해야 할지 모르시겠다면 전문변호사와 상담을 통해 상황에 맞는 방법을 진행하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

 

 

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