명도소송, 신청시 ‘이것’을 꼭 알아야 합니다.

 

 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사입니다.

 

 

오늘은  명도소송에 관해 알려드리겠습니다.

 

 

명도소송이란 경매를 통하여 부동산을 낙찰받고 대금을 지급한 뒤 6개월이 지났는데도 불구하고 점유자가 자진하여 집을 비워주지 않을 때 관할 법원에 제기하는 소송을 말합니다.

 

 

쉽게 말씀드리면 불법으로 점유하고 있는 부동산을 실제 소유자인 임대인에게 반납할 것을 요구하는 소송이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

 

 

부동산 소송 중 많이 발생하는 명도소송의 목적은 임차인에게 임대인이 퇴거를 요구하는 소송입니다. 만약 계약 기간이 끝났는데도 불구하고 임차인이 퇴거를 하지 않는 상황에는 처벌이 내려집니다.

 

 

명도소송에서 이길 시 집행문이 나오면 강제집행 절차를 활용해 임차인을 내보내고 부동산을 다시 돌려받을 수 있습니다.

 

 

특히 명도소송은 아래 특정 사유에 해당할 시 승소 가능성이 높아집니다.

 

 

1. 임차인이 차임을 연체하거나 무단전대 등의 사유로 인해 임대차계약을 해지할 시

2. 임대차 계약기간이 종료된 경우

3. 부동산을 낙찰받았으나 인도명령신청이 기각된 경우

4. 권한 없이 토지, 건물을 점유하고 있는 경우일 때 제기가 가능합니다.

 

 

 

 

임대인이 명도소송을 진행할 경우 대부분 승소를 하지만 소송 전 사전에 미리 준비해야 되는 부분이 있습니다.

 

 

먼저 퇴거를 요청했다는 사실을 인정 받아야 합니다. 또한 이 것에 대해 객관적인 자료로 소명해내야 합니다.

 

 

임차인이 계약이 종료되고 나서 지켜야 할 의무를 행하지 않았다는 것을 단순하게 주장만 해서는 인정받지못합니다. 따라서 퇴거를 요청한 사실을 객관적인 자료를 준비하여 증명해야 합니다.

 

 

자세하게 말씀드리면 내용증명을 보내거나, 문자, 카톡을 이용해 계약해지의 의사를 전달하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

즉, 임대차계약이 만료되고 나서 임차인이 아무런 사유 없이 퇴거를 하지 않았다는 사실을 문서화하여 남겨두는 것이 바람직합니다.

 

 

또한 당사자 간에 부동산 계약을 체결한 사실관계를 확실하게 기재해야 합니다.

 

 

임대차계약이 해지가 되었다는 것과 세입자가 건물 명도를 넘기지 않고 있다는 것 등 확실하게 법적을 대응하겠다는 의사를 분명하게 볼 수 있도록 해 놓는 것이 필요합니다.

 

 

그리고 이때 묵시적 갱신여부를 사전에 확인해 봐야 합니다.

 

 

 

 

현행 주택법상 임대차 계약이 만료되기 6개월 전 또는 최소 1개월 전에 계약해지 통지하지 않을 경우 묵시적 갱신이 되기에 계약갱신을 안 하겠다는 통지를 확실하게 하는 것이 중요합니다.

 

 

여기서 중점은 부동산점유이전금지 가처분 신청을 해야 한다는 것입니다.

 

 

부동산 점유이전금지가처분이란 임차인이 다른 사람에게 점유 이전 행위를 금지하는 임시처분을 말하며 목적물의 인적, 물적 현상을 본집행시 까지 그대로 유지하는 것을 의미합니다.

 

 

명도소송을 진행할 경우 대부분 소송에서 승소할 가능성이 높습니다. 따라서 강제집행을 활용해 임차인을 법적으로 퇴거시킬 수 있습니다.

 

 

 

 

만약 임차인이 타인에게 부동산으로 무단으로 넘기는 상황이 생긴다면 제3자에게 다시 명도소송을 진행해야 합니다.

 

 

앞에서 말씀드린 것처럼 명도소송을 진행할 시 패소할 가능성은 낮지만 시간과 비용적 측면에서 많은 손해가 생길 수도 있으므로 가처분 신청을 해두는 것이 좋습니다.

 

 

명도소송중에 점유자가 변경되면 점유자를 상대로 또 명도소송을 진행해야 되기 때문입니다.

 

 

명도소송도 소송이기 때문에 사실관계를 입증하지 못할 경우 아무리 자신 명의로 된 부동산이어도 퇴거 요청이 안될 수도 있습니다.

 

 

따라서 명도소송을 고려중이시라면 전문변호사의 조력을 통해 철저하게 준비하시는 걸 권장드립니다.

 

 

 

명도소송에서 승소하고 나서도 임차인이 나가지 않고 버틸 경우에는 부동산 인도 강제집행을 이용해 강제퇴거 조치를 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

명도소송에서 이기더라도 임차인에게 물리적인 힘을 이용해 퇴거를 시키는 것은 사실상 불가능하기 때문에 법적 절차를 통해 부동산을 인도받으시길 바랍니다.

 

 

이처럼 명도소송의 경우 승소가능성은 높지만 부동산 분쟁의 특성상 생각하지 못한 변수들이 생길 가능성이 높습니다. 따라서 임대차 사건을 많이 진행해본 전문변호사의 도움을 통해 진행하시는 걸 추천드리고 싶습니다.

 

 

 

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